Începând cu anul 2025, proprietarii de locuințe din România trebuie să fie la curent cu noile reguli privind cartea funciară, un element esențial în asigurarea transparenței și siguranței juridice a imobilelor. Această instituție continuă să joace un rol foarte important în protejarea drepturilor de proprietate și în clarificarea situației juridice a fiecărei locuințe.
Ce este cartea funciară și de ce este importantă?
Cartea funciară este un registru public vital, care conține informații detaliate despre statutul juridic al imobilelor. Aceasta include date referitoare la drepturile de proprietate, ipoteci, sechestre, concesiuni, drepturi reale de garanție și alte acte juridice ce pot influența un imobil.
Accesul publicului la aceste date este esențial pentru a garanta un cadru legal clar și echitabil, permițând oricărui cetățean să verifice rapid situația unui imobil înainte de a efectua o tranzacție.
Tipuri de înscriere în cartea funciară
Există trei tipuri principale de înscriere în cartea funciară, fiecare având un rol distinct în gestionarea drepturilor asupra unui imobil:
- Intabulările: Acestea constituie înscrierea definitivă a drepturilor reale asupra unui imobil, precum dreptul de proprietate, uzufruct, uz, abitație sau servitute. În lipsa acestei înregistrări, dreptul de proprietate nu este opozabil terților.
- Înscrierile provizorii: Se aplică pentru drepturile reale supuse unor condiții suspensive sau pentru cazurile în care există incertitudini temporare cu privire la validitatea unui drept.
- Notările: Se referă la înscrierea unor drepturi sau obligații care nu au caracter de drept real, precum convențiile matrimoniale sau drepturile de preempțiune.
Actele necesare pentru înregistrarea unui imobil în cartea funciară
În conformitate cu noile reglementări din 2025, pentru ca o înscriere în cartea funciară să fie validă, aceasta trebuie să fie susținută de un act juridic oficial. Printre documentele necesare se numără:
- Actul notarial de vânzare-cumpărare;
- Hotărâri judecătorești definitive;
- Certificatul de moștenitor;
- Alte documente prevăzute de lege.
În plus, conform Legii nr. 115/2023, începând cu 2023, pentru a înregistra sau modifica datele unui imobil în cartea funciară, proprietarul este obligat să prezinte o poliță de asigurare obligatorie a locuinței (PAD).
Prezumția de validitate a înscrierilor în cartea funciară
Potrivit Codului Civil, drepturile reale înscrise în cartea funciară sunt considerate valabile, iar persoana înscrisă ca titular este considerată proprietarul de drept al imobilului. Ștergerea unui drept din registru îl face inexistent din punct de vedere legal.
Totuși, există două excepții notabile:
- Dobândirea dreptului fără înscriere – Dacă un drept real este dobândit prin moștenire sau accesiune, acesta rămâne valabil chiar dacă nu este înregistrat în cartea funciară.
- Acțiunea de rectificare – Dacă există o eroare în înregistrarea unui drept, se poate solicita rectificarea acesteia prin instanță.
Drepturi care nu necesită înregistrare obligatorie
Chiar dacă înregistrarea în cartea funciară oferă protecție juridică, unele drepturi nu necesită acest demers pentru a fi valabile. Printre acestea se numără:
- Drepturile dobândite prin moștenire;
- Accesiunea naturală (extinderea dreptului de proprietate asupra unor bunuri formate în mod natural pe terenul proprietarului);
- Exproprierile pentru cauză de utilitate publică;
- Vânzarea silită efectuată de autoritățile competente.
Astfel, moștenitorii, spre exemplu, nu sunt obligați să înregistreze un imobil în cartea funciară pentru ca drepturile lor să fie recunoscute.
În 2025, cartea funciară rămâne un instrument fundamental în domeniul imobiliar din România, asigurând transparența și protecția drepturilor de proprietate. Proprietarii de locuințe trebuie să fie conștienți de noile reguli și să se asigure că respectă cerințele legale pentru a evita orice probleme juridice legate de imobilele deținute. Înregistrarea corectă și la timp în cartea funciară este esențială pentru garantarea unui proces imobiliar sigur și clarificat juridic.